房地產(chǎn)可研究性報(bào)告誤區(qū)及應(yīng)對(duì)

目前，越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究開始關(guān)注的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性和項(xiàng)目建成后的效益，不僅僅是片面關(guān)注未進(jìn)行的項(xiàng)目的效益評(píng)價(jià)，也不利于管理水平的提高。房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，前期可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)價(jià)，在一定程度上關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗，因此須提高編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，提高項(xiàng)目科學(xué)管理水平。

一、常見誤區(qū)

1．科學(xué)的效益分析

如果項(xiàng)目可行性研究報(bào)告非常明確告訴我們可以確定在未來能賺多少錢，并且能夠賺這么多錢，那就不是實(shí)事求是的報(bào)告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是不標(biāo)準(zhǔn)的，至少不可能僅僅是效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究中，存在許多不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格和銷售過程處于相對(duì)不確定的狀態(tài)。因此，“效益分析”并不能很肯定，只是一種合理的預(yù)測(cè)，而預(yù)測(cè)需要期望值，是預(yù)測(cè)需要的假定前提。根據(jù)不同的預(yù)期，對(duì)不同效益的預(yù)期進(jìn)行的可行性研究才是具有科學(xué)性的。

2．不全面的分析

通過對(duì)一些房地產(chǎn)投資項(xiàng)目失敗案例的研究，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目失敗的主要原因是一些可預(yù)測(cè)的因素。這些因素包括：在遠(yuǎn)離城區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)高層公寓樓開發(fā)中，其建設(shè)結(jié)果被忽視；在一個(gè)農(nóng)民住宅小區(qū)開發(fā)商品住宅小區(qū)，往往導(dǎo)致規(guī)劃失控，其結(jié)果在廉價(jià)的“集資房”的影響下半途而廢；同樣的城市住房供大于求，建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算導(dǎo)致資金鏈斷裂等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在可行性分析和研究的過程中，只從不同的角度描述了項(xiàng)目投資的前景，卻忽視項(xiàng)目投資的負(fù)面因素。這樣的“可行性研究”，從頭到尾只是為了證明項(xiàng)目是可行的，這是研究人員代入個(gè)人觀點(diǎn)的行為是不全面的，違背了制定可研究報(bào)告的科學(xué)性，導(dǎo)致失敗。

二、應(yīng)對(duì)措施

1．高度重視工作專業(yè)化和市場(chǎng)培育作用。加快工作專業(yè)化和市場(chǎng)培育作用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；蛯I(yè)化，是提高可行性研究水平，保證誤差控制的準(zhǔn)確性和深度，是誤差控制的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐步規(guī)范和成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈將會(huì)成為企業(yè)在加強(qiáng)可行性研究的外部動(dòng)力。

2．提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制誤差可行性的基本保證。在某些方面，可行性研究人員應(yīng)該是“通才”，須具備相當(dāng)?shù)募夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。

3．對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行可行性研究。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度不高，人員在進(jìn)行可行性研究的時(shí)候往往難以收集完整、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，信息缺失或出錯(cuò)，都會(huì)為可行性研究帶來巨大的誤差。在這種情況下，可行性研究人員需要加強(qiáng)信息收集、整理工作能力。通過對(duì)真實(shí)的追求，將市場(chǎng)上的信息進(jìn)行收集、歸納及整理，轉(zhuǎn)化為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可以加強(qiáng)項(xiàng)目后的評(píng)價(jià)，通過對(duì)比分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)投資管理和決策，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。

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