辦公樓可行性研究報(bào)告專業(yè)編制服務(wù)

通過(guò)辦公樓可行性研究報(bào)告，可以得出該項(xiàng)目是否值得投資、以及如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。在此之前，我們先對(duì)中國(guó)目前的辦公樓行業(yè)發(fā)展進(jìn)行問(wèn)題分析。

受國(guó)家土地政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求雙雙下降。在供給方面，辦公樓固定資產(chǎn)投資額和施工面積結(jié)束了連續(xù)十年的上漲趨勢(shì)，在2018年出現(xiàn)下降；需求方面，辦公樓銷售金額和銷售面積也均出現(xiàn)不同程度的下降。辦公樓市場(chǎng)供需雙降，使得市場(chǎng)上辦公樓存量面積減少，在下游需求不斷提升的情況下，有利于辦公樓租賃價(jià)格的上漲。

自2016年以來(lái)，聯(lián)合辦公一直是辦公樓市場(chǎng)的熱議話題之一，在2018年呈現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)的趨勢(shì)，使行業(yè)集中度迅速提高。隨著更多參與者的進(jìn)入，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，除了專業(yè)運(yùn)營(yíng)商和初創(chuàng)公司外，許多房地產(chǎn)知名企業(yè)也開始建立聯(lián)合辦公品牌，希望涉足這個(gè)前景巨大的市場(chǎng)。

隨著市場(chǎng)的發(fā)展，聯(lián)合辦公的規(guī)模和選址也在演變。起初，一些行業(yè)運(yùn)營(yíng)商熱衷于選址小體量的改造項(xiàng)目，如今聯(lián)合辦公已經(jīng)在寫字樓大規(guī)模擴(kuò)張，客戶群體也從小型初創(chuàng)公司變?yōu)殪`活辦公的大企業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)的投資大，資金回收周期長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力的強(qiáng)弱不僅體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，從拿地到設(shè)計(jì)，到開發(fā)，到招商、業(yè)態(tài)布局，再到后續(xù)運(yùn)營(yíng)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都影響到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期生存與盈利。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不只是某個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，更多地體現(xiàn)為商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)。因此，一份辦公樓可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非常重要的。

一、辦公樓空置率比較高
目前辦公樓在租金、物業(yè)等方面的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，眾多中小企業(yè)只能望而卻步。甚至許多資金周轉(zhuǎn)能力較弱的中小企業(yè)為了壓縮成本而選擇在住宅區(qū)辦公，導(dǎo)致辦公樓空置率進(jìn)一步升高。

二、租賃企業(yè)內(nèi)部控制存在問(wèn)題
1、部分辦公樓租賃企業(yè)租金定價(jià)體系不完善。為應(yīng)對(duì)較低出租率等現(xiàn)實(shí)情況，有的辦公樓租賃企業(yè)不惜大幅降低租賃價(jià)格，或設(shè)置較長(zhǎng)免租期，無(wú)暇顧及高額的建設(shè)成本帶來(lái)的高折舊費(fèi)，租金波動(dòng)性大以致難以收回投資成本。

2、辦公樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不完善。存在日常監(jiān)督和專項(xiàng)監(jiān)督?jīng)]能有機(jī)結(jié)合、不能及時(shí)向高層傳達(dá)內(nèi)部控制的有效性信息，導(dǎo)致決策滯后等問(wèn)題。

3、辦公樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制的活動(dòng)執(zhí)行不力。具體包括：預(yù)算控制缺失，績(jī)效考評(píng)控制缺失，對(duì)欠繳租金的催繳力度不夠、租金回收期普遍較長(zhǎng)等，影響企業(yè)財(cái)務(wù)資金。

三、辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈
長(zhǎng)期以來(lái)，回報(bào)率高、租金穩(wěn)定、租期長(zhǎng)久、租金升幅穩(wěn)健的特點(diǎn)讓辦公樓成為投資者的“香餑餑”。辦公樓是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的載體，無(wú)論是初創(chuàng)型公司、成長(zhǎng)型公司還是總部級(jí)公司，都需要一個(gè)相對(duì)固定的辦公空間，成為公司群體有效發(fā)展、形象力的有力依托。一方面是市場(chǎng)的需求強(qiáng)勁；另一方面，大部分辦公樓單一化的辦公環(huán)境，成為眾多企業(yè)在多元化需求選擇下的瓶頸。在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)背景下，辦公樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力有待進(jìn)一步提升。

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